Verschärfte Meldepflichten bei Immobilientransaktionen - die wichtigsten Änderungen der GwGMeldV-Immobilien 2025
Veröffentlicht: 2024-01-28
Die zum 17. Februar 2025 in Kraft tretende Änderung der Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien) bringt einige wichtige Neuerungen für Verpflichtete nach § 2 Abs. 1 Nr. 10 und 12 GwG - also insbesondere Rechtsanwälte, Notare und Steuerberater. Die Änderungen zielen darauf ab, Geldwäsche im Immobiliensektor noch effektiver zu bekämpfen. Hierzu werden die meldepflichtigen Sachverhalte konkretisiert und teilweise erweitert.
Konkretisierung der Bargeld-Meldepflichten
Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die Meldepflichten bei Barzahlungen. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 der neuen GwGMeldV-Immobilien müssen Verpflichtete - abweichend von § 16a Abs. 1 GwG - eine Verdachtsmeldung abgeben, wenn die Gegenleistung mittels Bargeld, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht wird oder werden soll und dabei einen Gegenwert von 10.000 Euro überschreitet.
Beispiel: Ein Käufer möchte eine Immobilie teilweise mit Goldbarren im Wert von 15.000 Euro bezahlen. Dies wäre nach der neuen Verordnung in jedem Fall meldepflichtig.
Neue Schwellenwerte bei Kaufpreisabweichungen
Die Meldepflicht bei Kaufpreisabweichungen wurde präzisiert: Nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 der Verordnung sind nun Abweichungen von mehr als 25 Prozent vom tatsächlichen Verkehrswert meldepflichtig - sofern die Differenz nicht auf einer offengelegten unentgeltlichen Zuwendung beruht.
Dies gilt nicht bei bestimmten Ausnahmen, etwa wenn die veräußernde Person:
Partei kraft Amtes ist
ein verbundenes Unternehmen im Sinne des § 15 AktG ist
ein im Grundbuch eingetragener und abzulösender Gläubiger ist oder ein abzulösender Gläubiger, dem nach § 10 Abs. 1 Nr. 1, 1a oder 2 ZVG bei einer Zwangsvollstreckung ein Recht auf Befriedigung aus dem Geschäftsgegenstand gewährt werden würde
eine juristische Person des öffentlichen Rechts ist
der Aufsicht nach § 50 Nr. 1 oder 2 GwG unterliegt
Neue Meldepflicht bei Zahlungen durch Dritte
Neu eingeführt wurde auch eine Meldepflicht für Fälle, in denen die Gegenleistung von mehr als 20.000 Euro durch eine Person erbracht wird oder werden soll, die weder am Erwerbsvorgang Beteiligter noch wirtschaftlich Berechtigter ist. Ausnahmen gelten unter anderem für nahe Verwandte, verbundene Unternehmen und bestimmte Gläubiger.
Verschärfte Fristen bei Weiterveräußerungen
Eine weitere wichtige Änderung betrifft die Fristen bei Weiterveräußerungen: Nach § 6 Abs. 2 der neuen Verordnung sind nun bereits Weiterveräußerungen innerhalb von zwei Jahren (statt bisher drei Jahren) meldepflichtig, wenn der Preis erheblich vom vorherigen Preis abweicht und dafür kein nachvollziehbarer Grund besteht.
Neue Meldepflicht bei verzögerten Zahlungen
Völlig neu ist die Meldepflicht nach § 6 Abs. 1 Nr. 5: Wenn die Gegenleistung später als ein Jahr nach Stellung des Grundbuchantrags erbracht werden soll, ohne dass dafür ein nachvollziehbarer Grund besteht, muss dies gemeldet werden. Diese Regelung zielt darauf ab, ungewöhnliche Zahlungsvereinbarungen aufzudecken, die auf Geldwäsche hindeuten könnten.
Meldepflicht bei Nichterfüllung von Nachweispflichten
Nach § 6 Abs. 4 der Verordnung besteht künftig auch eine Meldepflicht, wenn ein am Erwerbsvorgang Beteiligter seine Nachweispflicht nach § 16a Abs. 2 GwG trotz Aufforderung durch den Notar nicht erfüllt hat.
Praxishinweis
Die neuen Regelungen erfordern von Verpflichteten eine noch genauere Prüfung der Immobilientransaktionen. Besonderes Augenmerk sollte auf:
alternative Zahlungsmittel wie Gold oder Kryptowerte
stark vom Verkehrswert abweichende Kaufpreise
ungewöhnliche Zahlungszeitpunkte und -modalitäten
Zahlungen durch nicht am Erwerbsvorgang beteiligte Dritte
schnelle Weiterveräußerungen
die Erfüllung von Nachweispflichten gelegt werden.
Verpflichtete sollten ihre internen Prozesse und Checklisten entsprechend anpassen, um keine meldepflichtigen Sachverhalte zu übersehen. Die Dokumentation der Prüfung nach § 8 GwG bleibt dabei weiterhin essentiell.
Bei Fragen zur praktischen Umsetzung der neuen Anforderungen unterstützen wir Sie gerne.
