Bauträger/Immobilienentwickler und Makler – Was Geldwäscheprävention für sie bedeutet

Veröffentlicht: 2024-06-14

Interview mit Dr. Anna Bolz

Unter Bauträgern/Immobilienentwicklern herrscht seit Veröffentlichung der EU-AML-Verordnung Verunsicherung. Hierin heißt es: „(…) Immobilientransaktionen sind Geldwäsche- und Terrorismusfinanzierungsrisiken ausgesetzt. Um diese Risiken zu mindern, sollten Immobilienunternehmer, die den Kauf, den Verkauf und die Vermietung von Immobilien vermitteln, den Anforderungen dieser Verordnung unterliegen, unabhängig von ihrer Bezeichnung oder ihrer Haupttätigkeit oder ihrem Beruf, einschließlich Immobilienentwicklern, wenn und soweit sie bei dem Kauf, dem Verkauf und der Vermietung von Immobilien vermitteln.“

Bislang werden Bauträger/Immobilienentwickler im Wortlaut des Geldwäschegesetzes nicht explizit erwähnt. Doch bedeutet die explizite Erwähnung, dass sie jetzt neu zu den Verpflichteten zählen?

Dr. Anna Bolz, Compliance Managerin bei Kerberos, fasst die aktuellen und zukünftigen Anforderungen an Bauträger/Immobilienentwickler und Makler im Interview zusammen.

Frau Dr. Bolz, Immobilienmakler:innen sind heute schon nach dem Geldwäschegesetz zur Geldwäscheprävention verpflichtet. Wie sieht es mit Bauträgern/Immobilienentwicklern aus?

Dr. Bolz: Bauträger/Immobilienentwickler können auch heute zu den Verpflichteten nach dem Geldwäschegesetz zählen, wenn sie Immobilien vermitteln. Denn dann sind Sie im Sinne des Gesetzes auch Immobilienmakler. Unter diesen Begriff fallen Transaktionen, die den gewerblichen Abschluss von Pacht- oder Mietverträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume oder Wohnräume vermitteln.

Darüber hinaus könnten Bauträger/Immobilienentwickler auch als Güterhändler definiert werden, die dann ebenfalls nach dem Geldwäschegesetz zu den Verpflichteten zählen.

In welchem Fall könnten Bauträger/Immobilienentwickler als „Güterhändler“ gesehen werden?

Dr. Bolz: Ob ein Bauträger/Immobilienentwickler unter die Definition eines „Güterhändlers“ fällt, ist abhängig von der Ausgestaltung der konkreten Geschäftstätigkeit und daher stets eine Einzelfallbewertung. Grundsätzlich sind Güter iSd. GwGs als „alle beweglichen und nicht beweglichen Sachen, unabhängig von ihrem Aggregatzustand, die einen wirtschaftlichen Wert haben und deshalb Gegenstand einer Transaktion sein können zu definieren.“

Für Bauträger/Immobilienentwickler, die Immobilien nach dem Bau an Enderwerber oder Investoren weiterverkaufen, ist somit zu prüfen, ob ihre Tätigkeit als Güterhandel zu definieren ist, die eine Verpflichtung nach dem GwG mit sich bringt.

Bringt die explizite Nennung in der EU-AML-Verordnung also Änderungen für Bauträger/Immobilienentwickler mit sich?

Dr. Bolz: Nein. Die Aufregung ist zwar nachvollziehbar, eben da Bauträger/Immobilienentwickler an anderer Stelle noch nicht explizit genannt werden, jedoch ergeben sich aus der Nennung an sich keine expliziten Änderungen.

Die Prüfungen der Aufsichten finden aktuell und zukünftig auf Basis der geltenden gesetzlichen Vorgaben statt. Eben über eine Verpflichtung als Immobilienmakler oder als Güterhändler, wie oben aufgeführt.

Welche Verpflichtungen müssen verpflichtete Bauträger/Immobilienentwickler erfüllen? Wie kann Kerberos hier weiterhelfen?

Dr. Bolz: Wenn Bauträger/Immobilienentwickler zu den Verpflichteten zählen, müssen sie eine ganze Palette an Maßnahmen umsetzen. Dazu zählen die betriebsinternen Pflichten, Pflichten gegenüber Dritten und gegenüber den Behörden.

Im Bereich der Immobilienvermittlung ist zudem noch darauf hinzuweisen, dass seit April 2023 ein allgemeines Barzahlungsverbot für Immobilientransaktionen gilt.

Zu den betriebsinternen Pflichten gehören:

• Anfertigung einer Risikoanalyse sowie deren regelmäßige Aktualisierung

• Erstellung von Richtlinien und Arbeitsanweisungen, die ebenfalls regelmäßig in Korrelation mit der Risikoanalyse geprüft und aktualisiert werden sollten

• Regelmäßige Mitarbeiterschulungen – die in diesem Fall dann aber auch über einige Anbieter, wie Kerberos, anrechenbar nach § 34c Abs. 2a GewO sein können

• Einrichtung eines internen Fallmanagements für die Verarbeitung von Geldwäsche-Verdachtsmeldungen

• Eintragung in das Transparenzregister, was jedoch auch unabhängig von der Eigenschaft als Verpflichtete:r von fast jeder Gesellschaft in Deutschland vorgenommen werden muss

• Einrichtung einer vertraulichen Hinweismöglichkeit für Mitarbeitende bei Compliance-Verstößen

• Bestellung von Geldwäschebeauftragten und Stellvertreter:innen (auf Anordnung der zuständigen Behörde)

• Dokumentation und Archivierung der GwG-relevaten Dokumente für fünf Jahre

Die Pflichten gegenüber Dritten:

• Identifizierung und Verifizierung von Vertragspartner:innen, d.h. die Erhebung aller vom GwG geforderten Angaben sowie die Verifizierung anhand vorgegebener Dokumente

• Sicherstellung der Offenlegung der wirtschaftlich Berechtigten

• Prüfung des Vertragspartners, der auftretenden Person sowie des wirtschaftlich Berechtigten auf PeP-Eigenschaft

• Ggf. Sanktionslistenchecks

• Plausibilisierung der Mittelherkunft

• Kategorisierung der Transaktionen/Kunden in Risikoklassen

Die Pflichten gegenüber Behörden:

• Mitwirkungspflicht gegenüber der Financial Intelligence Unit (FIU) und Aufsichten

• goAML-Registrierung zur Abgabe von Verdachtsmeldungen und Zugriff auf den geschützten Bereich der FIU

Diese Auflistung erscheint auf den ersten Blick sehr umfangreich.

Dennoch kann ich auch aus Erfahrung sagen, dass die Umsetzung mit unserer Unterstützung um einiges einfacher ist, als es auf den ersten Blick aussieht.

Wir sorgen dafür, dass Verpflichtete bei der Umsetzung der einzelnen Pflichten unterstützt werden. Wir unterstützen bei der Erstellung der Dokumente, stellen Hinweisgebersysteme und Dokumentationswege bereit und vieles mehr.

Bei den Pflichten gegenüber Dritten, den sog. KYC Pflichten zur Kundenidentifizierung, bieten wir mit unserer KYC App ein Tool, das die vollumfängliche Prüfung von Vertragspartnern – von in Deutschland ansässigen natürlichen Personen bis hin zu juristischen Personen mit Sitz in Drittländern, in einem einfach Prozess ermöglicht und die Ergebnisse den gesetzlichen Anforderungen entsprechend dokumentiert.

Kommt es von Behördenseite zu Nachfragen oder zu einer Prüfung, liegt alles zugänglich vor. Und bei Unterstützungsbedarf sind wir ebenfalls ansprechbar.

In welchen Abständen müssen Risikoanalysen, Richtlinien und weitere Dokumente aktualisiert sowie Mitarbeiterschulungen aufgefrischt werden? Wie wird das bei Kerberos umgesetzt?

Dr. Bolz: Auch wenn im Gesetz an der ein oder anderen Stelle genaue Angaben durch ein „regelmäßig“ oder andere Formulierungen umschrieben werden, empfehlen wir die Dokumente mindestens einmal jährlich zu erneuern oder zu überprüfen. Damit bleiben Sie auf der sicheren Seite.

Die Schulungszertifikate, die wir für unsere E-Learnings ausgeben, haben ebenfalls eine Gültigkeit von einem Jahr nach Kursabschluss. Dann sollte das Wissen wieder aufgefrischt werden.

Sind die Pflichten im Übrigen auch zu erfüllen, wenn Bauträger/Immobilienentwickler Makler beauftragen, also selbst nicht vermitteln?

Dr. Bolz: Die Pflichten des GwG müssen grundsätzlich von allen Verpflichteten selbst eingehalten werden. Das heißt, Pflichten müssen individuell eingehalten und können nicht auf andere Verpflichtete übertragen werden.

Die Frage die natürlich vorab beantwortet werden muss, ist, ob ein Bauträger/Immobilienentwickler aufgrund seiner Tätigkeit tatsächlich als Immobilienmakler und/ oder Güterhändler zu den Verpflichteten zählt.

Sollten Bauträger/Immobilienentwickler zur Geldwäscheprävention verpflichtet sein, diese Pflicht aber nicht umsetzen: Welche Strafen könnten drohen?

Dr. Bolz: Theoretisch sind Bußgelder von fünf Millionen Euro oder sogar mehr möglich. Auch öffentliches Naming and Shaming ist heute schon Praxis. Dazu kommt, dass bei einmaligen Verstößen die Aufsichten natürlich besonders aufmerksam verfolgen, ob man die Verstöße abstellt. Also kann es durchaus zu einer weiteren Prüfung kommen, bei der sich die Behörden strenger zeigen, wenn die Vorgaben weiterhin nicht entsprechend eingehalten werden.

Dem ist hinzuzufügen, dass der Immobiliensektor immer mehr in den Fokus der Behörden gerät, da hier ein wesentliches Einfallstor von Kriminellen in den legalen Wirtschaftskreislauf gesehen wird. Noch dazu sorgen Kriminelle für einen Anstieg der Mieten und einer weiteren Anspannung des Immobilienmarktes, wie es aktuelle Studien belegen. Es ist also davon auszugehen, dass der Prüfungsdruck auch weiterhin eher zunehmen wird.