Immobiliensektor: Behördenprüfungen und Kundensorgfaltspflichten richtig meistern

Veröffentlicht: 2025-03-26

Als Immobilienmakler gehören Sie zu den nach dem Geldwäschegesetz (GwG) verpflichteten Unternehmen. Die gesetzlichen Anforderungen an die Geldwäscheprävention sind komplex und erfordern ein strukturiertes Vorgehen. In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen praxisnahen Überblick über die wichtigsten Compliance-Anforderungen für Ihre tägliche Arbeit.

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Geldwäsche treibt Immobilienpreise nachweislich in die Höhe

Eine Studie der Universität Trier hat den Zusammenhang zwischen Geldwäscheverdachtsmeldungen und Immobilienpreisen untersucht. Die Forschenden stellten fest: Eine Erhöhung des Volumens an Verdachtsmeldungen um 1 Mio. € geht mit einer Preissteigerung für Eigentumswohnungen um 0,063% einher. Bei typischen Schwankungen im Meldevolumen kann dies zu Preissteigerungen von bis zu 1,9% führen.

Konkret bedeutet das: Könnte man Geldwäscheaktivitäten im Immobiliensektor um 10% reduzieren, würden die Immobilienpreise um etwa 1,9% sinken. Bei einer 80-qm-Eigentumswohnung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.500 € entspräche dies einer Preisreduzierung von rund 6.830 €.

Diese Ergebnisse unterstreichen die Bedeutung wirksamer Geldwäscheprävention nicht nur für die Bekämpfung von Finanzkriminalität, sondern auch für einen funktionierenden, fairen Immobilienmarkt.

Ein vollständiges Compliance Management System für die Geldwäscheprävention

Die Einhaltung der geldwäscherechtlichen Vorgaben umfasst für Immobilienmakler:innen drei zentrale Säulen:

1. Betriebsinterne Pflichten

Ihre Basis bildet eine umfassende Risikoanalyse, die alle für Ihre Maklertätigkeit relevanten Faktoren berücksichtigt:

• Transaktionsrisiken: Wie erfolgt die Abwicklung? Welche Zahlungswege nutzen Ihre Kund:innen?

• Kundenrisiken: Wer sind Ihre typischen Kund:innen? Mit welchen Nationalitäten arbeiten Sie?

• Produktrisiken: Vermitteln Sie Wohn- oder Gewerbeimmobilien? In welcher Preisklasse?

• Weitere Risikofaktoren: Besondere Lage der Immobilien, auffälliger Unterschied zwischen Kauf- und Verkaufssummen

Darauf aufbauend entwickeln Sie individuelle Richtlinien und Arbeitsanweisungen, die allen Mitarbeitenden klare Handlungsvorgaben geben.

2. Pflichten gegenüber Kund:innen (Kundensorgfaltspflichten)

Für Sie als Immobilienmakler:in ist besonders der Zeitpunkt der Identifizierung entscheidend:

Diese muss erfolgen, sobald ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind – spätestens wenn:

• Ein Vertragsentwurf übermittelt wurde

• Eine Reservierungsvereinbarung abgeschlossen wurde

• Eine Reservierungsgebühr gezahlt wurde

Wichtig: Eine Identifizierung erst beim Notartermin ist grundsätzlich zu spät und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden!

Der KYC-Prozess ("Know Your Customer") umfasst:

• Identifizierung der natürlichen und juristischen Personen

• Ermittlung der wirtschaftlich Berechtigten

• PEP-Prüfung (politisch exponierte Person)

• Sanktionslistenabgleich (empfohlen)

3. Pflichten gegenüber Behörden

Besonders wichtig ist Ihre Meldepflicht nach § 43 GwG: Bei verdächtigen Sachverhalten müssen Sie unverzüglich eine Meldung an die Financial Intelligence Unit (FIU) abgeben. Laut der TrIGeKo-Studie wurde im Zeitraum 2020-2024 ein beachtliches Meldeaufkommen mit über 23.700 Verdachtsmeldungen und einem approximierten Gesamtvolumen von ca. 4,3 Mrd. € festgestellt.

Typische Verdachtsmomente im Immobilienbereich sind:

• Käufer:innen, die kaum Interesse an der Immobilie selbst zeigen

• Ankündigung von Barzahlungen oder ungewöhnlichen Zahlungswegen

• Kaufpreis weicht deutlich vom Marktwert ab

• Immobilie wird in kurzen Zeitabständen mehrfach verkauft

Regionale Unterschiede im Meldeverhalten

Die TrIGeKo-Studie zeigt deutliche regionale Unterschiede im Meldeverhalten. Die Spitzenreiter im durchschnittlichen Meldeverhalten pro Quartal und Mio. Einwohner sind:

1. Bayern (35,9 Meldungen)

2. Baden-Württemberg (31,9 Meldungen)

3. Berlin (30,7 Meldungen)

4. Rheinland-Pfalz (27,2 Meldungen)

Interessanterweise weist Hessen trotz seines starken Immobilienmarkts in der Region Rhein-Main ein verhältnismäßig geringes Meldeverhalten auf.

Diese regionalen Unterschiede könnten darauf hindeuten, dass in bestimmten Bundesländern die Verpflichteten stärker für das Thema Geldwäsche sensibilisiert sind oder dass bestimmte Regionen von Geldwäschern bevorzugt werden.

Aufsichtsprüfungen souverän bestehen

Die Aufsichtsbehörden führen regelmäßig Prüfungen durch – schriftlich oder vor Ort. Bei Verstößen drohen erhebliche Bußgelder bis 100.000 € (bei einfachen Verstößen) oder bis zu 1 Mio. € bzw. das Zweifache des erzielten Vorteils (bei schwerwiegenden Verstößen).

Um gut vorbereitet zu sein, sollten Sie:

1. Eine aktuelle Risikoanalyse vorhalten können

2. Individuelle Arbeitsanweisungen und Prüfprozesse dokumentieren

3. Nachweise zur Mitarbeiterschulung führen

4. Kundendokumentationen ordnungsgemäß aufbewahren (5 Jahre)

Fazit: Geldwäscheprävention ist eine Investition in den Markt

Die professionelle Umsetzung der Geldwäscheprävention gehört heute zum Qualitätsstandard seriöser Immobilienmakler:innen. Mit den richtigen Prozessen und Werkzeugen können Sie diese Anforderungen effizient in Ihren Geschäftsalltag integrieren und sich dabei auf Ihr Kerngeschäft konzentrieren.

Die aktuelle Studie der Universität Trier belegt zudem erstmals wissenschaftlich: Effektive Geldwäschebekämpfung trägt zu einem gesünderen Immobilienmarkt bei und hilft, preistreibende Effekte zu reduzieren. So profitieren nicht nur Sie als Marktteilnehmer:in von mehr Rechtssicherheit, sondern auch Ihre Kund:innen von einem faireren Preisniveau.