Immobiliensektor: Behördenprüfungen und Kundensorgfaltspflichten richtig meistern
Veröffentlicht: 2025-03-26
Als Immobilienmakler gehören Sie zu den nach dem Geldwäschegesetz (GwG) verpflichteten Unternehmen. Die gesetzlichen Anforderungen an die Geldwäscheprävention sind komplex und erfordern ein strukturiertes Vorgehen. In diesem Beitrag geben wir Ihnen einen praxisnahen Überblick über die wichtigsten Compliance-Anforderungen für Ihre tägliche Arbeit.
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Geldwäsche treibt Immobilienpreise nachweislich in die Höhe
Eine Studie der Universität Trier hat den Zusammenhang zwischen Geldwäscheverdachtsmeldungen und Immobilienpreisen untersucht. Die Forschenden stellten fest: Eine Erhöhung des Volumens an Verdachtsmeldungen um 1 Mio. € geht mit einer Preissteigerung für Eigentumswohnungen um 0,063% einher. Bei typischen Schwankungen im Meldevolumen kann dies zu Preissteigerungen von bis zu 1,9% führen.
Konkret bedeutet das: Könnte man Geldwäscheaktivitäten im Immobiliensektor um 10% reduzieren, würden die Immobilienpreise um etwa 1,9% sinken. Bei einer 80-qm-Eigentumswohnung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.500 € entspräche dies einer Preisreduzierung von rund 6.830 €.
Diese Ergebnisse unterstreichen die Bedeutung wirksamer Geldwäscheprävention nicht nur für die Bekämpfung von Finanzkriminalität, sondern auch für einen funktionierenden, fairen Immobilienmarkt.
Ein vollständiges Compliance Management System für die Geldwäscheprävention
Die Einhaltung der geldwäscherechtlichen Vorgaben umfasst für Immobilienmakler:innen drei zentrale Säulen:
1. Betriebsinterne Pflichten
Ihre Basis bildet eine umfassende Risikoanalyse, die alle für Ihre Maklertätigkeit relevanten Faktoren berücksichtigt:
Transaktionsrisiken: Wie erfolgt die Abwicklung? Welche Zahlungswege nutzen Ihre Kund:innen?
Kundenrisiken: Wer sind Ihre typischen Kund:innen? Mit welchen Nationalitäten arbeiten Sie?
Produktrisiken: Vermitteln Sie Wohn- oder Gewerbeimmobilien? In welcher Preisklasse?
Weitere Risikofaktoren: Besondere Lage der Immobilien, auffälliger Unterschied zwischen Kauf- und Verkaufssummen
Darauf aufbauend entwickeln Sie individuelle Richtlinien und Arbeitsanweisungen, die allen Mitarbeitenden klare Handlungsvorgaben geben.
2. Pflichten gegenüber Kund:innen (Kundensorgfaltspflichten)
Für Sie als Immobilienmakler:in ist besonders der Zeitpunkt der Identifizierung entscheidend:
Diese muss erfolgen, sobald ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht und die Vertragsparteien hinreichend bestimmt sind – spätestens wenn:
Ein Vertragsentwurf übermittelt wurde
Eine Reservierungsvereinbarung abgeschlossen wurde
Eine Reservierungsgebühr gezahlt wurde
Wichtig: Eine Identifizierung erst beim Notartermin ist grundsätzlich zu spät und kann als Ordnungswidrigkeit geahndet werden!
Der KYC-Prozess ("Know Your Customer") umfasst:
Identifizierung der natürlichen und juristischen Personen
Ermittlung der wirtschaftlich Berechtigten
PEP-Prüfung (politisch exponierte Person)
Sanktionslistenabgleich (empfohlen)
3. Pflichten gegenüber Behörden
Besonders wichtig ist Ihre Meldepflicht nach § 43 GwG: Bei verdächtigen Sachverhalten müssen Sie unverzüglich eine Meldung an die Financial Intelligence Unit (FIU) abgeben. Laut der TrIGeKo-Studie wurde im Zeitraum 2020-2024 ein beachtliches Meldeaufkommen mit über 23.700 Verdachtsmeldungen und einem approximierten Gesamtvolumen von ca. 4,3 Mrd. € festgestellt.
Typische Verdachtsmomente im Immobilienbereich sind:
Käufer:innen, die kaum Interesse an der Immobilie selbst zeigen
Ankündigung von Barzahlungen oder ungewöhnlichen Zahlungswegen
Kaufpreis weicht deutlich vom Marktwert ab
Immobilie wird in kurzen Zeitabständen mehrfach verkauft
Regionale Unterschiede im Meldeverhalten
Die TrIGeKo-Studie zeigt deutliche regionale Unterschiede im Meldeverhalten. Die Spitzenreiter im durchschnittlichen Meldeverhalten pro Quartal und Mio. Einwohner sind:
Bayern (35,9 Meldungen)
Baden-Württemberg (31,9 Meldungen)
Berlin (30,7 Meldungen)
Rheinland-Pfalz (27,2 Meldungen)
Interessanterweise weist Hessen trotz seines starken Immobilienmarkts in der Region Rhein-Main ein verhältnismäßig geringes Meldeverhalten auf.
Diese regionalen Unterschiede könnten darauf hindeuten, dass in bestimmten Bundesländern die Verpflichteten stärker für das Thema Geldwäsche sensibilisiert sind oder dass bestimmte Regionen von Geldwäschern bevorzugt werden.
Aufsichtsprüfungen souverän bestehen
Die Aufsichtsbehörden führen regelmäßig Prüfungen durch – schriftlich oder vor Ort. Bei Verstößen drohen erhebliche Bußgelder bis 100.000 € (bei einfachen Verstößen) oder bis zu 1 Mio. € bzw. das Zweifache des erzielten Vorteils (bei schwerwiegenden Verstößen).
Um gut vorbereitet zu sein, sollten Sie:
Eine aktuelle Risikoanalyse vorhalten können
Individuelle Arbeitsanweisungen und Prüfprozesse dokumentieren
Nachweise zur Mitarbeiterschulung führen
Kundendokumentationen ordnungsgemäß aufbewahren (5 Jahre)
Fazit: Geldwäscheprävention ist eine Investition in den Markt
Die professionelle Umsetzung der Geldwäscheprävention gehört heute zum Qualitätsstandard seriöser Immobilienmakler:innen. Mit den richtigen Prozessen und Werkzeugen können Sie diese Anforderungen effizient in Ihren Geschäftsalltag integrieren und sich dabei auf Ihr Kerngeschäft konzentrieren.
Die aktuelle Studie der Universität Trier belegt zudem erstmals wissenschaftlich: Effektive Geldwäschebekämpfung trägt zu einem gesünderen Immobilienmarkt bei und hilft, preistreibende Effekte zu reduzieren. So profitieren nicht nur Sie als Marktteilnehmer:in von mehr Rechtssicherheit, sondern auch Ihre Kund:innen von einem faireren Preisniveau.
